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“折价七成定增”引得市场惊魂 谁在抛售新城控股?

2018-08-10 13:15  来源:未知           

  从财务数据上看,一切运行良好。不过,现金流状况的恶化,似乎说明新城控股资金状况并不乐观。2017年经营性现金流净额为-104.85亿元,而2016年同期为80.97亿元。经营性现金流净额由正转负,下降了超过180亿元。

  也就是说,上市公司分红,原有股东享受到分红,因此定增低价也需要相应地调低,同时,定增额一定,所以调高募股规模。

  高价拿地,重仓三四线

  目前,旗下购物中心吾悦广场已经进入了42个城市,新城控股联席总裁、商业地产主管陈德力计划,未来三年将每年开出25个吾悦广场,到2020年达到100座。

  “例行定增”?

  此次定增始于2016年,当年3月8日及3月25日,新城控股董事会、临时股东大会会议审议通过的《关于公司非公开发行股票方案的议案》,该议案中,本次非公开发行股票拟募集资金总额不超过50亿元,发行价格不低于12.28元,发行不超过4.07亿股。

  新城控股此次最为人诟病的,就是超低价定增方案。不过在地产股定增融资高度受限的情况下,新城控股此次尝试,只能说是例行公告,实际影响力并不大。

  新城控股于5月21日进行分红除权,由于定增尚在进行之中,在除权后,也需对定增价进行调整。根据公告显示,定增发行底价由9.04元下调至8.23元,同时发行股份由不超过4.20亿股调整为不超过4.62亿股。

  然而多家业内机构人士对于2018年三、四线楼市都持谨慎态度。链家研究院认为,2017年三四线城市楼市火爆的部分原因是一二线城市调控的“溢出效应”。大部分三四线城市存在人口流出、老龄化等问题,而且主要靠本地人口消化的现实,对于房地产市场的长期支撑动力不足;国泰君安(行情601211,诊股)也认为,三四线城市长期看,由于缺乏产业和人口支撑,棚改货币化安置的拉动效应将会逐渐减弱。

  有业内人士表示,现在商业综合体已经是红海,大部分城市的商业综合体是超饱和的,新开商业综合体即使能踩着前辈们的尸体获得开业成功,背后的财务数据也一定是难看的。

  期间,由于两次分红送转,发行低价分别调整为9.37元和9.04元。值得注意的是,新城控股此次定增,2016年7月1日就通过证监会审核了,不过,一直没有拿到核准文件。

  2016年,上市公司营收279.69亿元,同比增长18.67%,净利润30.19亿元,同比增长64.41%。2017年,上市公司营收405.26亿元,同比增长44.89%,净利润60.29亿元,同比增长30.19%。

  这样的好处是可以通过高周转进行高速扩张,一旦销售和融资遇到问题,上市公司资金链便会面临风险。

  目前,地产公司在A股IPO和定增融资的闸门,似乎暂时性关闭了,新城控股能够突破的概率,可能比较微小。

  

“折价七成定增”引得市场惊魂,谁在抛售新城控股?

  若销售放缓,新城控股回收现金流的能力将大幅下降,考虑到新城控股的负债状况,或许这引发了投资者的担忧。数据显示,2013年末新城控股的负债总额为346.45亿元,占总资产的比例达到76.64%,随后尽管2014年略有下降,但随着2015年公司开始大举加杠杆拿地,负债总额及站总资产的比例迅速上升,截至2017年末,公司负债总额为1575.45亿元,占总资产的比例也高达85.84%。

  或许,投资者真正担忧的,是高杠杆拿地,高速扩张带来的不确定性。

  

  新城控股的模式,与万达比较类似,均属于“现金流滚资产”,通过建设购物中心,同时配套出售大量商铺和配套住宅。此外,通过自持物业进行融资,也可以获得现金流。

  或许,新城控股遭抛售,不仅仅与“例行定增”公告有关,对风险的担忧,尤其是负债水平的担忧,可能是抛售的主因。此外,低价定增可能八字没有一撇,却容易造成投资者恐慌踩踏心理。新城控股自2018年1月站上44.96元的高点后,此后四个月持续震荡下行。

  业绩与风险赛跑

  新城控股凭借高杠杆运行的方式,近几年业绩大幅上升。在尝到甜头后,上市公司继续扩张,自2017年3月至12月,通过招拍挂、合作、并购等途径,新城控股共斥资502.26亿元狂揽77个地块,除江苏大本营外,其足迹遍布广东、上海、浙江、山东、广西、湖北等全国20个省市。

  实际上,新城控股定增低价与市场价之所以相距甚远,还是因近几年新城控股股价疯涨所致。2016年3月定增方案通过是,新城控股股价还不足10元(前复权),而目前股价已超过30元。

  这意味着,新城控拟折价超7成的定增低价,来发行占总股本两成的新股。显然,这是难以被市场及监管部门接受的。对此,投资者深受冲击,5月22日开盘后,新城控股一路下行,最大跌幅超过6%,截至收盘报30.46元,下跌4.81%。

  5月21日晚间,新城控股一则折价定增公告惹得市场惊魂。照公告的意思,新城控股拟以8.23元的底价,发行约4.62亿股。而截至5月21日收盘,上市公司股价为32.00元,总股本为22.57亿股。

  新城控股(行情601155,诊股)“折价七成定增”的调整,一度引得市场抛售,盘中跌幅一度超过6%。目前,房产上市公司A股融资,几乎处于停滞状态,折价定增似乎只是例行公事。真正被投资的担忧的,应该是新城控股近年来高杠杆拿地带来的风险。公司主要从事商业地产,配套销售住宅。而三四线城市未来房价走势存疑,此时相对高价拿地,恐对公司未来带来不确定性。

  值得注意的是,吾悦广场大部分都位于三四线城市,这些城市的房价在2017年内经历了快速上涨。面包涨价了,面粉也跟着涨价。据中原地产上述统计数据显示,三、四线城市土地出让金有明显上涨,多城卖地收入超过500亿元。部分三、四线城市土地溢价率现同比暴涨,有的上涨3倍-4倍,多则上涨7倍,甚至近13倍。比如,金华市土地溢价率同比上涨1294.93%。

  从2017年年报中可以看出,新城控股是一家住宅与商业地产并重的地产开发商,其中住宅销售收入218.37亿元,占比54.85%,综合体销售169.56亿元,占比42.59%。而2016年同期,上述两项收入占比分别为58.44%和39.96%。

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